案号：
一审（大连甘井子）：（2022）辽0211民初14024号
二审（大连中院）：（2023）辽02民终1309号
案件事实
2018年8月21日，某物业与小区签订《物业服务合同》，期限暂定3年，后续根据业主大会决议以及物业服务情况协商是否续签。
2022年6月5日，当地村委会发布公告，写明新物业企业未能成功进驻案涉小区，同时某物业在5月31日突然撤场，导致该小区目前处于无人管理状态。为保障该小区业主权益，维护社会稳定，需要重新组织业主大会再次进行公开招投标选聘新的物业企业，更换新物业企业过程中，案涉小区暂由A公司进行应急管理。
李某系案涉小区业主，其欠付自2022年1月1日起至2022年5月31日止的物业费。
法院认为
一审法院认为：
（本段仅截取部分内容，详细内容可以查看原判决书）
《案涉物业服务合同》对全体小区业主具有约束力。某物业、李某均应按照合同约定全面履行义务，故李某应以合同约定的标准交纳物业费。关于某物业撤离小区的时间，前期物业服务合同约定的服务期限暂定三年，后续需根据业主委员会成立情况确定，但小区至今也未成立业主委员会，未再与某物业续签合同。某物业服务期限届满三年后，因新物业公司未进驻，某物业一直未实际撤出小区。根据案涉公告可知，某物业为李某提供了物业服务，要求李某交纳2022年1月1日起至2022年5月31日止共计5个月的物业费有相应事实依据。关于李某辩称的某物业物业服务不到位的问题，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。案涉小区2022年之前的物业费，大部分业主已经交纳，一定程度上说明了对物业服务的认可。庭审中大部分业主表明某物业在后段时间物业服务质量下降且物业未与新物业服务人或开发单位等进行妥善交接，擅自撤离小区，亦违背了《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定的物业服务人的后合同义务，影响了小区公共设施、设备的正常运行。故本院酌定李某按照合同约定物业费标准的60%向某物业支付该段时间物业费较为适宜。
一审判决：李某于本判决发生法律效力之日起十日内给付某物业物业费1630元；二、驳回某物业的其他诉讼请求。
二审法院认为：
本案二审的争议焦点问题是一审判令李某按60%标准向某物业支付拖欠物业费是否合理，应否改判。业主在一审提交的多份照片所反映的小区内设施破损状况相互印证，能够共同证明某物业服务案涉小区期间存在多项服务不到位的事实。某物业未按前期物业合同约定标准提供完善的物业服务，无权收取全额物业费。其次，根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条的规定，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，交还相关的资料，配合新物业服务人做好交接工作，并告知物业的使用和管理状况，只有完成了上述义务，新物业服务人或者业主才能真正地达到掌控物业的目的，才能视为交接完毕。然在案涉小区尚未选聘新物业单位之时，某物业未与任何人交接工作，便于2022年5月31日突然撤离小区，致小区及业主于无人管理的状态，某物业这一行为违反了后合同义务，理应承担相应的法律后果。2021年期间，某物业的合同服务期虽然已届满，但在街道、社区的协调下，某物业同意继续为小区提供服务。某物业在2021年已提供了基本的物业服务，保证了小区业主正常生活居住条件，业主理应按照原前期物业合同约定的标准向某物业支付物业费。这也与《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定相符。至于2022年，因某物业突然撤离小区的行为违反后合同义务，对小区业主切身利益造成损害，一审未支持某物业要求业主全额交纳物业费的主张并无不当，二审予以维持。至于按前期物业合同约定的收费标准60%支付拖欠物业费的比例，属一审法院裁量范畴，且并无明显不当，二审无据调整。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师解读
物业服务合同作为民法典一项典型合同，其规定了物业方和业主方的权利义务。物业服务作为生活中常见的服务，双方之间主要争论就是物业服务质量与物业费。本案当中某物业公司尽管履行了合同相应的义务，但是在离场时应当做好交付义务，即做好交接工作，但是物业公司突然撤离，使得小区处于无人管理的状态，故而法院依此酌情扣除物业费是对物业公司未履行义务的一种责任承担。
相关法条：《民法典》第九百四十八条、第九百四十九条
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